De verkliga kostnaderna avslöjas först efter att köpekontraktet är påskrivet
För en del köpare ser en billigare lägenhet med usel energiprestanda ut som ett smart sätt att ta sig in på bostadsmarknaden. Men när man räknar in obligatoriska renoveringar, nya regelverk och ständigt växande uppvärmningskostnader kan hela planen rasa samman på spektakulärt vis.
Banker bedömer dessutom allt försiktigare låneansökningar för energikrävande fastigheter, eftersom risken för värdeminskning på sådana bostäder fortsätter att öka. Det här är inte längre ett tekniskt detalj — i många hushållsbudgetar avgör just den här parametern om det ens är värt att titta vidare på ett erbjudande.
Experter varnar för att investera i en lägenhet med sämsta möjliga energiklass utan en genomtänkt plan och tillräckliga ekonomiska reserver. Det kan bli mycket kostsamt.
Varför lägenheter med sämst energieffektivitet plötsligt blivit ett problem
I många år var energiklassen bara en liten ruta längst ned i bostadsannonsen. Nu är den i många europeiska länder ett av de viktigaste filtren vid bostadssökning, och fastigheter med sämst energiprestanda väcker starka reaktioner.
Dessa lägenheter — i folkmun kallade ”energisåll” — kombinerar två problem: ett gammalt, dåligt isolerat hus och uppvärmningskostnader som kan tömma kontot. I praktiken innebär det ofta en energiförbrukning på över 330 kWh per kvadratmeter och år, vilket ger en enorm kostnadsskillnad för en genomsnittlig lägenhet.
En lägenhet med mycket svag energiklass kan generera uppvärmningskostnader som är två till tre gånger högre än för en lokal som genomgått en ordentlig termomodernisering. Forskning från universiteten i Berlin och Wien visar att skillnaden i årliga kostnader för en lägenhet på 70 kvadratmeter kan uppgå till hela 2 000 euro.
Bankinstitut i Tyskland, Österrike och successivt även i Tjeckien inför striktare villkor för bolån på fastigheter med sämsta energiklassificering. Analytiker från fastighetsmäklarbyråer bekräftar att sådana lägenheter i genomsnitt tar 15 till 25 procent längre tid att sälja jämfört med motsvarande bostäder med bättre energiprestanda.
Vackra bilder i annonsen — brutal verklighet när renoveringen börjar
Det vanligaste scenariot ser ungefär likadant ut varje gång: stort bostadsyta, utmärkt läge, pris under marknadssnittet. I beskrivningen dyker oskyldiga fraser upp som ”i behov av uppfräschning” eller ”för modernisering”. Renoveringens verkliga omfattning avslöjas först när de första kostnadsoffertarna trillar in.
En grundlig förbättring av energieffektiviteten handlar inte bara om att byta fönster. Vanligtvis kan följande åtgärder bli aktuella:
- Isolering av ytterväggar och tak
- Golvizolering eller isolering av bjälklag ovanför källare
- Byte av värmepanna eller hela uppvärmningssystemet
- Modernisering av värme- och ofta även elinstallationer
- Ventilationssystem med värmeåtervinning i mer ambitiösa projekt
- Sanering av mögel och fukt i gamla konstruktioner
- Upprustning av varmvatten- och avloppsledningar
- Förstärkning av elnätet för moderna apparater
Även för en inte alltför stor lägenhet innebär ett sådant åtgärdspaket utgifter i storleksordningen 30 till 50 000 euro under västeuropeiska förhållanden — och det i ett ganska optimistiskt scenario utan större överraskningar på byggplatsen.
Det som gör mest ont är kostnaderna som ingen räknade på innan kontraktet skrevs under: reparationer av installationer, ruttna bjälkar, mögelangripa väggar under gammal isolering eller arbeten i husets gemensamma utrymmen. Byggnadsingenjörer påpekar att det i flerbostadshus från 1970- och 1980-talen ofta också uppstår problem med balkonger och loggior i dåligt skick.
Till detta kommer obligatoriska expertutlåtanden, revisioner, ritningar och i flerfamiljshus även andel i kostnaderna för reparationer av hela fastigheten. Summan av avgifterna kan fullständigt slukar den ”besparing” som köparen fick tack vare det lägre inköpspriset.
Förändrade regler: när lägenheter i sämsta klass kan sluta vara lönsamma
I många EU-länder pågår en skärpning av reglerna för fastigheter med sämst energiprestanda. Målet är enkelt: tvinga fram modernisering av bostadsbeståndet, minska utsläppen och indirekt skydda hyresgäster från drastiska räkningar.
I praktiken innebär det flera typer av begränsningar som en investerare måste ta hänsyn till. En köpare som planerar att hyra ut måste alltså räkna med risken att lägenheten utan snabb modernisering i praktiken blir oanvändbar som hyreslägenhet.
Det räcker inte att vara beredd att satsa pengar — systemet kräver ett konkret resultat bekräftat av ett nytt energicertifikat. EU-kommissionen har utfärdat ett direktiv som kräver att medlemsstaterna successivt utfasar lägenheter med energiklass G och därefter F från hyresmarknaden.
Tyskland planerar att från 2028 införa förbud mot uthyrning av lägenheter med klass H och G, Frankrike testar redan liknande åtgärder i Paris och Lyon. Experter förväntar sig att liknande steg kommer att påverka den tjeckiska marknaden senast år 2030.
Är det fortfarande meningsfullt för en investerare att köpa en energikrävande lägenhet?
Trots växande begränsningar saknas det inte intressenter för sådana fastigheter. Det beror på att säljare ofta sänker priset kraftigt, eftersom de fruktar att deras lägenhet för varje år som går blir ännu svårare att sälja.
Rabatten vid köpet är bara meningsfull om lägenheten, efter att alla renoverings- och formaliakostnader lagts till, verkligen ökar i värde och funktionalitet. Fastighetsmäklare bekräftar att skillnaden mellan annonserat och faktiskt betalat pris för lägenheter med klass G ibland når upp till 20 procent.
I praktiken är det bara personer med ett mycket medvetet förhållningssätt till risk och goda ekonomiska reserver som kan unna sig en sådan investering. Det går att urskilja några typer av köpare för vilka ett sådant köp brukar vara rationellt:
- Familjer som söker ett eget boende i ett bra område och är beredda att leva mitt i en renovering i flera år
- Erfarna hantverkare som kan utföra en del av arbetena själva och reellt sänka kostnaderna
- Professionella ”flippers” och byggföretag som tar sådana lägenheter som råmaterial för vidareförsäljning efter modernisering
I vart och ett av dessa fall blir ett par frågor avgörande: den totala budgeten, tillgången till förmånliga lån och bidrag för termomodernisering samt den tid som krävs för att genomföra arbetena innan nästa regelförändringar träder i kraft. Finansiella rådgivare rekommenderar att ha en reserv på minst 30 procent utöver den planerade renoveringsbudgeten.
Vad du bör granska innan köpekontraktet undertecknas
Den som överväger att köpa en lägenhet med katastrofal energibalans bör betrakta förberedelsefasen som ett litet forskningsprojekt. Känslan av att det är ”livets chans” slutar mycket ofta i besvikelse.
Listan över absoluta måsten innan ett köpbeslut fattas inkluderar:
- En detaljerad energirevision med förteckning över nödvändiga åtgärder och beräknade kostnader
- Minst ett par offerter från olika byggföretag, helst med olika tekniklösningar för isolering och uppvärmning
- En noggrann besiktning av husets gemensamma utrymmen: trapphus, källare, tak och installationer
- Genomgång av bostadsrättsföreningens eller kooperativets dokument — mötesprotokoll, underhållsplaner och eventuella skulder
- Kontroll av vilka former av ekonomiskt stöd som lägenheten och den blivande ägaren reellt kan kvalificera sig för
Därtill kommer ytterligare en fråga: går det att samordna renoveringsschemaläggningen med arbete och familjeliv? Att bo i ständigt damm, utan stabil uppvärmning, under flera uppvärmningssäsonger kan ha en märkbar inverkan på hushållsmedlemmarnas hälsa och psykiska välmående.
Sakkunniga inom byggnadsteknik råder till att låta en oberoende ingenjör — inte ett företag som sedan erbjuder sig att utföra renoveringen — göra en byggnadsteknisk undersökning. En investering på 15 000 till 25 000 kronor i en sådan expertis kan spara dig hundratusentals kronor.
När en energikrävande lägenhet faktiskt kan vara ett bra köp
För att ett sådant köp ska ge verklig mening måste man se bortom skillnaden mellan utropspriset och områdets genomsnitt. Det som räknas är den totala balansen — ekonomisk såväl som praktisk — efter flera år från köpet.
Det lönar sig att ställa sig ett par hårda frågor: Kommer lägenheten efter renovering verkligen att vara värd mer än summan av köpeskilling och alla kostnader? Tillåter hyresnivåerna i det aktuella området en rimlig avkastning vid planerad uthyrning? Riskerar förväntade energiprishöjningar att ”äta upp” de besparingar som en alltför blygsam, partiell renovering gav?
Det finns också en risk att regelverket skärps ytterligare och tvingar fram fler arbeten om några år. Experter inom arkitektur varnar för att en dåligt planerad, etappvis renovering i slutändan kan bli dyrare än en heltäckande lösning på en gång.
I praktiken kan det ibland vara bättre att avstå från köpet av en särskilt problematisk lägenhet och lägga pengarna på en bostad med medelhög energiklass, snarare än att under ett decennium lappa hål i budgeten och i väggarna samtidigt. Lånerådgivare bekräftar att refinansiering av en påbörjad men oavslutad renovering brukar vara betydligt mer komplicerat än den ursprungliga planeringen.
För köpare innebär allt detta en sak: energibetyget på en lägenhet kommer att bli viktigare för varje år som går, oavsett om det handlar om ett eget boende eller en investering. Att aggressivt jaga ”fynd” bland lägenheter med sämsta energibalans kan fungera — men det kräver kylig kalkylering, duktiga tekniska rådgivare och stark ekonomisk disciplin. Är du redo för den utmaningen?
